¿Murió la ley de alquileres? | Esto se espera en 2026

¿Murió la ley de alquileres en España? Esta pregunta ha circulado mucho entre inquilinos, propietarios e inversores inmobiliarios durante los últimos años, especialmente tras los continuos cambios legislativos y la entrada en vigor de nuevas normativas como la Ley 12/2023, de 24 de mayo, de derecho a la vivienda. 

Aunque no se puede decir que la ley haya “muerto”, lo cierto es que su aplicación práctica y su impacto real están siendo cuestionados debido a ajustes, modificaciones y dudas interpretativas que han provocado tensiones en el mercado inmobiliario. 

La percepción de que la ley de alquileres ha muerto muchas veces surge porque las medidas promulgadas para frenar los precios o proteger a los inquilinos no han producido los resultados esperados en cuanto a oferta de vivienda o estabilidad de rentas. 

Asimismo, la entrada de un nuevo índice de referencia para la actualización de alquileres ha reemplazado ciertas medidas antiguas, generando confusión entre arrendadores y arrendatarios. 

¿Murió la ley de alquileres en España?

Aunque se escucha con frecuencia que “murió la ley de alquileres”, lo cierto es que la normativa sigue vigente y sigue marcando las reglas de juego del mercado de alquiler en España, aunque haya sido reformada y ajustada con el tiempo.

La Ley de Vivienda introducida en 2023 sigue siendo la base legal que regula muchos aspectos del mercado de alquiler, incluida la duración mínima de los contratos, los derechos de los inquilinos, e importantes obligaciones para los propietarios. 

¿Qué no ha “muerto”?

1. La regulación de rentas y aumentos sigue vigente, aunque ahora con un nuevo sistema de actualización basado en un índice oficial distinto al IPC. 
2. Los derechos de permanencia y duración del contrato continúan siendo un factor clave para la estabilidad del arrendamiento. 

Lo que sí ha cambiado considerablemente

• La forma de actualizar los alquileres ha evolucionado con un nuevo Índice de Referencia de Actualización de Rentas (IRAV) que sustituye al uso tradicional del IPC. 

Esto ha generado confusión entre muchos actores del sector, motivando que algunos hablen de que la ley de alquileres ha muerto en cuanto a su aplicabilidad tradicional, cuando en realidad lo que ha ocurrido es una actualización técnica importante.

¿Qué cambios trae la nueva ley de alquileres para 2026?

La normativa vigente en 2025 y lo que se espera para 2026 se basa en varios cambios legales significativos que afectan tanto a propietarios como a inquilinos.

1. Nuevo Índice Oficial para Actualización de Alquileres

Desde enero de 2025, el cálculo de la actualización anual de las rentas ya no se hace mediante el IPC tradicional. En su lugar se aplica el nuevo índice oficial creado por el Instituto Nacional de Estadística (IRAV), que busca ofrecer mayor estabilidad y previsibilidad para arrendadores y arrendatarios. 

Este índice ha marcado que las subidas de renta en 2025 sean moderadas (2,19 % en determinados meses) y se espera que siga siendo una referencia clave en 2026. 

2. Contratos que vencen y posible impacto en precios

Se estima que en 2026 más de 630.000 contratos de alquiler firmados en 2021 vencerán, lo que puede llevar a renovaciones con aumentos de precio o mudanzas a viviendas nuevas debido al tensionado mercado. 

Este fenómeno explica por qué algunos sienten que la ley de alquileres ha perdido eficacia, ya que no ha impedido subidas generalizadas de precio ni falta de oferta.

3. Mayor protección del inquilino en algunos casos

Aunque todavía en debate, hay medidas como el derecho de permanencia tras el vencimiento de contrato si el inquilino cumple sus obligaciones económicas, lo que ofrece una protección importante para arrendatarios. 

Aspectos clave de la normativa que sí siguen vigentes

Aunque la percepción popular pueda ser que la ley ha muerto, lo que ocurre es que varios artículos de la normativa siguen protegiendo derechos como la duración mínima de los contratos (5 años para personas físicas o 7 años para jurídicas), aunque con ajustes y excepciones según la tipología del arrendador. 

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